杨光华：现房销售新政来了，房价会涨吗？

杨光华 8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布通知，进一步完善商品住房销售制度。

此次三部门协同发力，为了构建房地产发展新模式。

这一通知的核心信号，是有力有序推行现房销售。

通知明确，自实施之日起，新建商品住房项目优先选择现房销售模式；对已取得预售许可证的项目，鼓励实行现房销售。

同时，新政推行现房销售定金制度。项目取得施工许可证后，房企可与购房人签订购房定金合同并收取少量定金，为现房交易提供制度保障。

此次政策对预售条件作出重要调整：单体建筑须完成主体结构封顶，方可申请预售。

与此同时，通知要求进一步加强预售资金监管，优化存量项目预售管理，并明确通知发布前已开工项目按原有政策执行，确保新老政策平稳衔接。

现房销售以所见即所得为核心特征，购房者面对的是已建成实体房屋，可直观评估建筑质量、小区环境与周边配套，交易风险显著降低，尤其能有效规避项目烂尾、重大规划变更及"货不对板"等突出问题。

相比之下，期房销售存在较大不确定性。从购房到交付的漫长周期中，购房者需独自承担开发商资金链断裂、工程延期、质量瑕疵及承诺不兑现等多重风险。

事实上，自2022年末以来，全国多地已陆续出台现房销售相关政策。在库存量较大的地区试点现房销售，不仅有助于合理控制新增供应规模、改善市场供需结构、加快去库存进程，更利于推动房地产行业向新模式转型。

尽管现房销售对保障购房者权益、促进市场健康发展意义重大，但其全面推行仍面临诸多现实考验。

其中，对房企资金实力的要求尤为突出。现房销售意味着开发商需承担更长的资金回笼周期和更高的资金占用成本，行业分化或将进一步加剧。

同时，这一新政变相影响市场供求关系，拉长开发周期。现房销售后，市场上的有效供应减少，必然出现“物以稀为贵”的涨价动作。

算一笔直观的账：同一个板块，期房销售时，有10个项目同步入市销售，新房供给充足。 切换为现房销售后，同一时间能推向市场的，可能只剩3个项目。

假设一年之内，这个板块真实购房需求稳定在100组。供给从10个项目收缩到3个，100组购房者去争抢有限的房源，就会出现房源供不应求、一房难求的局面，在这种供需失衡的关系驱动，房价必然上涨。

文｜杨光华（地产写字人）观点新媒体专栏作者

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