冯毅成：博鳌热议“好房子”，九个关键词读懂行业新趋势

冯毅成 “十五五”开局之年，中国经济正处于新旧动能转换的阵痛期。

由观点机构主办的2026博鳌房地产论坛，在海南陵水蓝湾绿城威斯汀酒店举行。

多位经济学家与行业领袖围绕经济发展、行业趋势、企业转型等话题展开深入探讨，“好房子”成为被多次提及的关键词。

《观点指数·2026博鳌报告》指出，2026年上半年，房地产市场整体仍处于筑底阶段，但行业竞争逻辑已经发生变化，过去依靠规模扩张的发展模式正在逐渐转向以品质提升、存量运营和全生命周期服务为核心的新阶段。

“好房子”的价值已经不只是住宅产品的一次升级，而是一场围绕住房标准、建设方式、运营模式和行业竞争规则的系统性变化。

在市场进入深度调整之后，房地产未来增长空间在哪里？

（1）化债

影响当前经济发展的重点工作，也是制约房地产业发展的重要任务就是化债。

地方债务、企业债务、家庭债务都需要在当前与将来一段时间内逐步降低，这样才能从根本上释放市场活力。

今年的“7·30”政治局会议将房地产市场纳入“切实筑牢安全屏障”的范畴，房地产与地方债、金融风险并列，被提升到国家总体安全的战略高度。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲表示：

“中国经济正经历一次更符合市场经济规律的结构性调整，房地产市场已出现较为快速的价格出清，触底过程可能快于日本当年。” 

“中国40余年高增长未出现大的经济衰退，当前这轮调整源于市场泡沫、投机和过热后的自然破裂，政府行政手段虽在抑制泡沫阶段发挥了作用，但应对萧条仍有提升空间”。

目前，全国居民家庭的资产结构中，房产占比超过六成，这意味着房价不稳定不单单是资产缩水，还会影响家庭账单和消费心理，这会直接导致消费降级与投资收紧。

化债的过程，实际就是重振市场活力与经济预期的过程。

（2）城市化与市场空间

樊纲表示：“中国的城市化进程只有64%，而发达国家普遍在70%-80%左右，我们还有很长的路要走，要让外来人口真正融入城市，释放消费需求。中国经济正处于新旧动能转换期，具备持续发展的基础，应当保持信心。”

中信城市开发运营有限责任公司党委书记、董事长杨劲指出：

“房地产行业从没有过时，依然大有可为，只是‘玩法变了’。”

今年上半年全国二手房交易占比已达50.4%，超过新房份额，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，市场真正进入存量时代。

我国城镇化率虽然较高，但其中户籍人口比例却较低，仍有提升空间，另外消费升级（居民对住房品质持续迭代的需求）将为市场带来两大需求引擎。

因此，房地产真正增长的底气在于“造提升生活质量的好房子，做超越基础需求的好服务”。

（3）老旧小区改造

“十五五”规划把住房消费放在“促进大宗耐用商品消费”的首要位置，支持老旧小区自主更新等。

主编笔记总编辑冯毅成提到：

我国很多城市仍然保留着大量的四五十年房龄的商品房，暂未被列入当地拆迁规划中。

部分城市目前改造工作主要集中在加装电梯、外墙刷白、楼中增加临时座椅、小区增加健身器材等，但对水、电、气管网的老化，以及外墙与玻璃脱落的隐患关注力度不够，仍有提升空间。

居民楼内仍然保留着四五十年前的水电管网，不仅影响生活，也留下了安全隐患。

再者，这些居民楼的外墙和窗户玻璃即将达到使用寿命，难以抵御极端天气的挑战，或因老化自然脱落引发安全问题。

老旧小区的居民普遍年纪偏大，不乏腿脚不便、行动迟缓的老年人。需要在他们从家中到马路边的沿途设置一些遮阳避雨的设施，应对临时出现的大风大雨、暴晒天气以及提供休息。

一些老旧小区在建造之初是“职住一体化”的规划，原本具备较为完善的生活配套，后因历史原因，其中“职场”地块被转让，仅遗留下占地狭小的宿舍区，功能单一，严重限制了生活品质。

周边后开发高楼与老旧小区楼间距过窄，严重影响采光、观景、通风、隐私等问题。

以上种种问题值得有关方面重视与深入摸底，尤其是需要补齐现阶段的制度短板，包括室内加固、翻新、升级所需要的经费是否应该划入旧改公共资金支出范围，需要自上而下研究，并传达到各城市政务窗口及基层社区，以利于便民服务。

当前正处于“钱紧”阶段，老旧小区的改造面临巨大挑战，需要多方面理解与支持，一旦资金到位，对上述老旧小区应该进行系统性的安全评估，对安全问题突出、改造保留经济价值较低的小区，应该“应拆尽拆，应改尽改”。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出：

“房龄30年或40年以上的多孔预制板结构的老旧小区应该逐步拆除。这类房子加固和维修成本都极高、难度极大，相比之下拆除的性价比更高。”

“无论是50年前的唐山大地震，还是2008年的汶川大地震，多孔预制板成为了部分遇难者的“棺材板”，血的教训证明：夺命的可能不是地震，而是不抗震的建筑”。

“城市更新应该立法先行，这一点是目前非常缺失的。比如，可以立法规定90%的业主同意就可以启动自主更新等”。

（4）城市更新

中银证券房地产和轻工纺服行业首席分析师、副总裁夏亦丰表示，城市更新一直在推进，之所以没有特别强的感受主要是受限于企业盈利能力、政策限制、资金来源等。

从盈利的情况来讲，2025年参与城市更新的企业数量下滑了三成，只有11%的企业在城市更新当中是盈利的。

投资和回报周期方面，69%的企业回报周期要大于5年，回报周期久，利润率低。政策方面，过去有些项目要求配建保障房、提高土地移交率等，还有容积率的问题，最后企业账算不过来。资金来源方面，过去以自筹资金为主，但现在有明确的中央、地方政府财政支持，包括预算内资金、中央定额补助、地方专项债等，还有金融创新工具如城市更新Reits、个人住房改建贷款等。

虽然城市更新在宏观层面推进仍有巨大提升空间，但在局部领域已经成效明显。

主编笔记总编辑冯毅成提到：

过去两年，城市更新已经在新房销售端口带来了明显成效，刺激了土地出让与新房销售的流动性，通过更优的规划让住房产品具有更高的产品力，同时也为城市带来了更良好的公共空间体验。

在武汉，城市更新的成效已经较为明显，例如经过城市更新产生的部分核心地段小而精的土地，由于资金门槛低、去化周期快、产品规划升级等优势刺激了市场一个阶段的流动性。

在城市更新过程中，城市空间关系不断优化，工作与生活价值显著提升，同时也进一步擦亮了城市中心价值，激活了土地与产品价值。

比如汉口内环滨江过去长期欠缺最新迭代的江景豪宅产品，而招商长江序则在本轮城市更新中开创了汉口内环全新观江视野高品质豪宅典范，填补了这一领域的空白。

位于武昌内环滨江中心区域的保利翡丽甲第，不仅受益于城市更新带来的地段“向心力”优势，而且凭借新一轮规划红利打造出区域全新豪宅产品，完成了豪宅产品的迭代。

位于武昌中北路的联投东湖天悦，在本轮城市更新中，进一步擦亮与唤醒了武汉乃至湖北省的政商中心人居优势，以抬板社区规划拱卫政商圈层前沿生活的独家优势。

城市更新的历史车轮不断向前，但目前在新房端体现出来的优势尚不足以改变大局，该项工作仍然任重道远。

（5）好房子&好物业

“好物业应该纳入好房子标准”。

“交房只是好房子的起点，而非终点”。

冯毅成认为，今天的好房子提的是建造房屋的标准，但老百姓心中的好房子等同于好生活，所以我们既要关注建设，更要关注运营。

这其中就涉及物业管理服务的收费问题。有些城市对物业费进行限高，“一刀切”，这明显不利于高端小区的设计和运营，也限制了后期物业的服务品质。

一些城市较为合理的模式是实行三级收费，包含物业费、服务费和会员费，既保证了业主的自主选择权，同时也保证了物业运营的可持续性，能够提供高收费带来的高服务。

对于低收费方面，也存在很多不合理，很多物业公司为了盈利，在实际执行服务中偷偷降低服务标准，如物管部门评定的收费服务标准是三星，但物业公司按照三星服务收费后，实际执行的却是二星甚至一星的服务。

优秀的物业服务不仅能够提升业主的幸福感，而且还能保护业主的生命财产安全，比如在前段时间的暴雨天气里，马路上已经淹水近1米，武汉市的城投武汉印项目的物业公司就及时组织“人墙”和防洪物资封堵，避免了洪水流入地下车库，业主事后纷纷称赞。

光华楼评出品人杨光华认为：

“最近几年都在卷会所、卷架空层、卷泳池等，但都停留在销售阶段，而好房子好不好的评判标准也应该触及交付阶段，在业主收房居住一两年之后，甚至更长。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，好房子应该从基础做起，包括解决渗水、隔音、安全等基础问题，以及长期使用、物业管理等交付后面临的问题。

（6）单盘主义

樊纲还指出，当前“十五五”规划已将市场需求视为最稀缺资源。

市场与政策的变化能够激活产品价值，高端改善需求正经历一场消费升级。“消费观念也出现积极转变，年轻一代科技新贵开始注重居住品质，大城市豪宅成为市场销售主力，这标志着新经济增长逻辑的开启”。

本届博鳌房地产论坛上，有嘉宾分享了两个存量更新的成功案例。

信悦湾所在的东角头地块开发了26年，期间数次易主，更因佳兆业陷入流动性危机而停滞。2022年由中信城开接手，2023年股权重组完成，相关法律纠纷化解，全面重启。

项目于2025年底首开，备案均价高达24.44万元/㎡，一度刷新深圳新房备案价纪录。

除了以资本驱动“化腐朽为神奇”，成就高端产品之外，市场上还有更多主动谋篇布局带来的积极信号。

当前及今后的新房市场不再是一个普涨行情，更多考验的是单兵爆破能力，即单盘主义。

而今年武汉的楼市正好印证了这一趋势。

比如绿城·武汉外滩玫瑰园，就创造了今年新房市场的销售奇迹，项目位于武汉天地板块，占据武汉历史风貌区，享受低密规划利好，凭借玫瑰园超强的产品设计与兑现能力，一举突破了武汉豪宅史上的多个纪录。
 
创下最高单价9.9万元/㎡，最高总价7000万+，2000万级豪宅最高套数集中开盘与最快销售纪录等。极致的产品力唤醒了武汉尘封已久的“豪宅之上再改善”的旺盛需求。

而万华麓洲生态城则是带着成都麓湖生态城20年开发经验，在武汉打开了全新的世界。麓客岛开岛一周年，上岛人数突破70万人次，艺展中心参观交流突破3.8万人次。

麓洲消融了人与建筑的隔阂，消融了人与水的隔阂，消融了人与配套的隔阂，消融了建设与运营、人与人的隔阂。

诸如此类的单盘主义，具有企业独到的创新价值，正是这些不可复制的单盘价值，满足了人们追求更高层次的物质生活与精神生活，真正跳出了内卷的市场，推动了行业的进步。

（7）科技赋能房地产

科技正在加速替代房地产传统生产力。

先有无人机清洗外墙玻璃、高空救援、灭火，后有中建三局发明造楼机器人，开创智能制造，如今，产业机器人正在全面扩军。

据东原仁知城市运营服务集团董事长罗韶颖介绍，在印尼高端写字楼和中端商场实测产业清洁机器人，4个月测试下来，两个项目分别节省了19%和23%的成本。

碧桂园服务集团副总裁潘品毅提到，他们自研的住宅楼栋清洁机器人，已投运大半年，目前人机替代效率在0.6到1.2，一台机器人能够替代约一个保洁，平均回本周期在2年以内。

“越多的商品房会变成机器人友好型，未来五年行业最大的变化是从业人员和机器人共生”。

湾区智控执行董事、壹智控机器人首席执行官林木雄指出，物业服务市场规模庞大，仅去年物业服务费就达1.7万亿，其中清洁和保安业务占比约40%（约6000亿），若机器人能取代10%的工作，便有600亿市场空间。

不过，他也提到算不过账的领域、需要情绪价值的服务，没必要用机器人。

今年伊始，“湖北新春第一会”期间，由武汉光谷自主研发的涵道式垂直起降“电鹰飞车”试飞成功。这款飞车目前已经处于全球领先技术水准，能够服务低空物流、载人飞行、应急救援等。

光谷科技社区珞喻首府在第一时间引入了“电鹰”飞车进社区展示，虽然受限于周边“限飞”，但让人看到了“用飞车送外卖到家”的憧憬。

目前，低空经济具有广阔的市场需求与成长潜力，并且相关技术基本都已攻坚完成，只待法律法规完善便可投入民用。

光谷是武汉的科创研发与高端制造中心，而光谷旗下的国有投资平台，特别是像光谷建设投资这类光谷国企平台具备资源整合能力，一旦“最后一环”打通，极有可能凭借低空经济改写建筑设计甚至掀起新一轮的规划革命。

（8）AI对房地产的影响

前有AI参与房企销售策略制定，后有AI参与房屋设计，如今甚至还有AI参与房企拿地测算。AI参与房地产的触角越来越长，越扎越深。

金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理颜琼说，旗下AI系统已能完成独立的拿地调研报告。

“以前做一个拿地测算，可能需要一堆人通宵去完成。现在我们是把他们的冠军模型蒸馏出来，拿到我们的系统进行沉淀后，即可自动生成测算方案。”

野村中国首席经济学家陆挺指出：

“中国积极拥抱AI并取得显著成绩，不过AI投资规模仍不足以对冲房地产下行带来的冲击。房地产行业下行已导致中国经济出现两个维度的K型分化，而AI时代的到来不仅无法对冲，反而可能进一步加剧。”

在人群层面，AI对教育和资本要求极高，财富向高技能人群和资本所有者集中，低收入群体受冲击更为严重；在城市层面，大模型研发几乎全部集中在北京、上海、杭州、深圳四座城市，AI产业的高门槛形成强烈“虹吸效应”，区域分化趋势可能持续加深。

陆挺还提出三点政策建议：

一是认识到房地产行业仍然关键，需主动化解而非等待自然出清；

二是在AI加剧城市分化的背景下，财政体制改革更为紧迫；

三是在城市化策略上，应促进人口流动，把资源集中到K型上端的城市做大做强，而非试图将下端大幅上抬。

科技正重新定义行业边界，除了机器人之外，AI也在重构房地产的商业底层逻辑。

（9）没有完美政策与模式

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮认为，新旧动能转换的核心不在政策，而在观念与机制转变，而城市化是新旧动能转换的关键变量。

他指出，新模式必须是符合客观规律的模式，房地产要均衡发展涉及补短板、调整城市结构、让市场供给源和保障供给源互不转嫁责任、建立供求关系的良性自我调节机制等四个方面。

“不存在一个凭主观想象就能实现的终极理想模式，不存在一个可由政府能随时开合调整的模式，不存在一个只有确定性而屏蔽所有风险的模式，不存在一个能脱离人口、就业、收入、安全和良性预期的政治正确的模式。”

（结束语）

目前，全国居民家庭的资产结构中，房产占比超过六成，这意味着房价不稳定不单单是资产缩水，还会影响家庭账单和消费心理。

冯毅成认为，中国广大家庭只是科技的消费者，而不是科技的投资者或从业者。短期内，普通家庭无法享受到由科技发展带来的财富增值。

因此，想要加速和加大力度让房地产行业企稳，乃至带动实体经济全面回暖，光靠发展科技这种狭隘的行业收效甚微，甚至有加大贫富剪刀差的危险。

无论数字世界、科技领域如何飞速演化发展，人们对优质物理空间的需求，很难发生根本改变。不仅如此，优质物理空间也是科技发展的“蓄水池”。

立足于广大居民的家庭财产估值修复，可能才是房地产和实体经济彻底复苏的根本出路。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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