编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。
在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。
同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。
观点网 2024年物业行业仍面临着许多挑战，包括股价下行、应收账款规模扩大、关联方以资抵债、物业费限价等等。
面对这一年的难题，万物云一一给出了自己的答案。
比如，万物云发布了上限58亿港元的回购方案；又比如，万物云选择与高和资本战略合作，拟设基金装入持重资产；还比如，以资抵债收购万科旗下的商业物业……
在解题之余，万物云也明确了未来三年的发展规划，提出将以“资产、低碳、AI”三个关键词。
但如何构建核心能力？
资本解题
2024年的物业资本局中，有人漏夜赶考，泓盈城市服务、经发物业分别于5月17日、7月3日登陆港交所；有人功亏一篑，深业物业历经三次递表未果，并于10月16日第四次递表；还有人选择转身离场。
5月27日，铧金投资和华发物业服务一则联合公告引发市场关注，内容直指华发物业服务私有化、将撤销上市地位。四个月后的9月30日，华发物业彻底完成私有化并正式退市，成为第一家主动退市的上市物企，也是继蓝光嘉宝后第二家失去上市地位的物企。
年内选择退市的物企不止一家，11月22日晚间，融信服务及要约人融心一品联合公布，提出私有化建议，并撤销融信服务上市地位。
上市公司选择退市原因有很多，包括环境下行、业绩转亏等等，而万物云作为行业头部企业之一，在资本市场上也有着自己的烦恼。
根据招股书显示，万物云上市后的股东架构中，公众股东持股比例为10.0%，其他大部分都在万科及其他企业、金融机构等。直到2023年10月，万物云实现H股全流通后，公众股东持股比例提高至18.48%，流动性才得到一定改善。
换手率方面，由于大多数物企都面临业绩下滑、股价下跌等压力，物业股整体流动性也变得紧张。根据Wind数据显示，2024年年初至12月17日，65家上市物企中有近九成日均换手率低于1%。
头部物企今年股价变动及换手率情况，图片来源：Wind数据 观点指数整理
几大头部物企中，万物云流动性是较低的。也因这一问题的存在，公司在2月在恒指季检中未能满足条件，最后意外落选。与此同时，万物云还面临着股价下行压力。
为了提升公司股价以及赢下恒指二季度的检讨，万物云在6月4日发起了一场股价的“战争”，推出一份史无前例的回购方案，最多将回购约1.176亿股H股（占总数的10%），回购金额上限为58亿港元。
下“猛药”的效果很明显，万物云股价次日涨幅达到9.65%，而万物云也借此将公司股份换手率提升至达到恒生指数纳入标准，且股票平均月市值超过港股通门槛。
9月9日，万物云成功纳入港股通，公司股价出现上升趋势，并在10月3日达到28.05港元/股，这是自2023年7月31日以来的最高位。
很明显，面对公司股价压力，万物云给出的解题思路是提高流动性，进入港股通，回购公司股份，进而拉动市值回升。
截止2024年12月18日物企回购情况，图片来源：Wind数据 观点指数整理
2024年实施股份回购的物企共有11家，其中万物云以355.3百万元的回购金额位列行业榜首。而万物云市值变化更是行业的缩影，当前恒生物业服务及管理指数从年初的1830点降至约1681点，降幅达8.14%，说明市场信心尚未回归。
为了向市场传递信心以及庆祝公司纳入恒生指数，万物云将中期12亿核心净利润全部用作股东分红。
独立之路
物管行业的市值波动很大一部分原因，其实还是与房地产有关。
作为与房地产强关联的行业，不少物企都选择了去地产化，比如奥园健康改名星悦康旅、旭辉永升服务变成永升服务等等。
虽然在追求独立，但物企受地产关联方的影响仍比较深。据统计，2023年主流上市物业企业关联方应收同比提升13.5%。
而万物云同样有此挑战，公司董事长朱保全在上半年业绩会上曾直言：“万物云是万科养大的孩子，双方水乳交融，是剪不断理还乱的关系，今天不能就说一刀两断。人都是有感情的，业务势必藕断丝连。双方业务量虽确实在下降，但应收账款显著增加。”
数据显示，万物云近年来自万科集团关联方的各种项目数量及收入均呈现收缩趋势。
截止到2024上半年，万物云与开发商有关的收入占比为12.6%，同比下降5.0个百分点；期内公司总收入175.6亿元，在剔除开发商影响后降至153.56亿元。
虽然收入占比有所下降，但关联方贸易应收款却呈现逐年上升状态，上半年更是出现了较年初约53.5%的规模增长。
对此，万物云方面曾表示，会进一步主动降低与万科间的关联交易，并与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。
社区商业
资料显示，万物云在11月1日以1.5亿元的价格向万科收购了武汉万科新唐广场50%股权，以及在11月29日以7.12亿收购上海滨江万科中心及光合新座45%股权。
以资抵债似乎成为了物企向关联方收回账款的主要手段，年内除了万物云，还有朗诗绿色生活、宋都服务、京城佳业等许多同行，也选择接收一笔资产来抵偿关联方的账款。
不过，万物云对于此次收购的两处商业资产，似乎早已有了预案。
端倪出现在2024年3月，朱保全在公司2023年业绩会上提出了“蝶城+社商”的构想，在蝶城范围内寻找到经营不善的社区商业并进行改造。
万物云此次收购而来的两处资产均属于社区商业，其中武汉新塘广场恰好位于蝶城“唐家墩街道”范围内，上海滨江万科中心及光合新座作为商业综合体，经营业态涵盖商场及写字楼，同样有利于构建“蝶城+社商”的模式。
另外，万物云早已加码社区商业备好了资金，9月30日公司更改IPO募集资金用途，将分配至“通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的（含经营性资产投资等）”部分的资金从11亿元增加到了18亿元。
事情到这里还没有结束，最关键的一步在12月11日万物云睿见大会上才显现。
会上，万物云与高和资本对外宣布达成战略合作，双方拟共同发起设立社区商业基金。
这次合作成立的社商基金，可以说是万物云给自己打开了一条通路，未来不排除会将收购而来的重资产装入基金中，从而实现减重。
通过这一操作，万物云成功化被动为主动，将以资抵债转化为主动地执行公司战略。目前，尚未公开本次社商基金的具体规模。
据了解，国内首支专注于投资社区商业的基金正是高和资本在2022年4月份成立的，规模在10亿元左右。虽然时间过去了两年半，但由于种种原因，高和资本首支社商基金尚未投资具体项目。因此猜测这次高和与万物云合作的社商基金，规模有可能在10亿元左右。
另据万物云相关人士向观点新媒体透露，双方合作的社商基金拟装入资产包括一线、新一线及二线城市的存量稳定运营社区商业项目，并明确只考虑位于万物云蝶城范围内社商项目。但在谈及具体合作标的时，该名人士则表示后续会随着项目进展逐步披露。
睿见大会上，万物云副总经理叶菲表示，公司要在“蝶城+社商”模式下“做社区商业的头牌玩家”。
据介绍，万物云社商业务主要由旗下商业运营管理团队万芊荟商管（原阳光智博商管团队）负责，目前已在福州建新南蝶城落地了与业主共建“家门口的社区商业”改造试点，推出首个自创品牌“万芊食集”，并在福州建新南奥体阳光天地正式开街。
智选与丹田
另一方面，万科物业市场管理合伙人邹明在睿见大会上亦推出了“智选”产品，此举成为万物云应对2024年全国多地物业费降价风波的“良方”。
据介绍，万科物业发布的“智选”产品，是将服务选项和定价权利交还给业主，在行业内创新推出一种“弹性定价”策略，预计将引发行业的供给侧变革。
具体来看，万科物业基于服务流程，一共梳理出了508项作业清单，其中有158项为基础服务，是物业服务的“底线”；另外350项作业为可选服务，业主可以筛选需要的服务内容与频次，从而实现“弹性定价”，由业主按需决定物业费“天花板”。
数据来源：企业公告、观点指数整理
朱保全则认为，2.5元/平方米月的物业费是一个分水岭，“当我们真正把市场打开的时候会发现，如果2.5元/平方米/月价格往上走，空间会越来越窄；如果往下走，空间才会越来越大。”
邹明也指出，若万科物业产品能下探到1-2元物业费市场，商机有望增加110%。
在需求市场方追求低价物业费时，万科物业在供给侧市场也发起了一场物业费的变革。
值得注意的是，在住宅物业降费的大环境中，万物云也正式发布全新子品牌丹田物业。未来希望通过非开发商主营业务的发展来保持收入正向增长。
与过往万科物业、万物梁行不同的是，丹田物业是万物云将过往收购而来的丹田、明运、实达等物业公司重新整合后设立的子品牌。自此，除住宅、商写外，万物云正式将高校和医院空间服务纳入公司重点布局赛道。
据丹田物业总经理俞锦龙介绍，目前新丹田已服务138个高校项目和46个医院项目，服务对象包括清华大学、中山大学、厦门大学、安徽省立医院、江西省中医院等。
未来关键词
关于公司未来三年的发展规划，朱保全提出了“资产、低碳、AI”三个关键词。
其中，“AI”应该是万物云最重要的部分，朱保全在睿见大会上就直言，“万物云=灵石”，并在会上官宣产品“灵石”。
“灵石”可以说是万物云多项业务的基石，万科物业通过这一产品压降成本，才能推出“智选”产品，实现“一宅一策”的弹性定价模式；新的子品牌丹田物业也将在2025年初陆续投入‘灵石’系统，成为挤身高校和医院赛道的重要利器。
万物云首席科学家丁险峰则表示：“（灵石的推出）代表着万物云在资产管理领域率先构建了一个泛在实时、全域覆盖的物联感知体系，打造了‘云调度、边计算、端智群’的先进数据架构。”
在万物云看来，GPU开创引领了AI时代的算力革命，“灵石”则加入潮流之中，将GPU带进了物业中。
“资产”指的是从物业管理升维资产管理，向上下游业务链延伸，服务不动产持有者。关于升维做资管这点，其实朱保全在2024年5月份时就已经提到过。
在具体业务上，万物云几年前就已开始在蝶城内围绕房屋资产开展租赁、买卖、维修及装修等服务。截至2024年上半年，公司居住相关资产服务收入约为6.14亿元，占总收入比例3.5%。
商写领域也同样需要资产管理。朱保全表示，物业管理过去是非常好的业务，但今天出租率严重下滑的时候，能够帮业主方节约成本，帮业主方提高出租率，这才是本质。正是因为物业管理人视角要向资产管理人靠齐，这个时候才能得到资产管理人的共鸣。
万物云开展商写资产管理的平台是万物梁行，虽然在万物云公司报表中并未单独披露万物梁行的业务数据，但或许可从“物业及设施管理服务”一项略探一二。
数据来源：企业公告、观点指数整理
近年来，万物云摒弃了过去以面积感知的方式，转而用年化饱和收入反映规模。
从公司年报披露的数据来看，万物云物业及设施管理服务的业务规模在稳步攀升。不过也要看到，该业务毛利以及毛利率仍在下行，盈利能力暂时承压。
数据来源：企业公告、观点指数整理
朱保全在5月份的时候还提到过，万物云目前仍处于规模扩张阶段，未来商企物业有望构建“蝶城”，形成协同联动和网络效应。
不过与住宅业态的“蝶城”不同，“商企+蝶城”并不是物理空间上密度，而是如何利用客户网络链接各个客户。
目前，万物云将互联网、高端制造、金融、生物医药、外资企业作为五大主攻赛道，上半年在五大赛道中新签约总值约4.96亿元。
“低碳”即向能源管理转型，在朱保全看来，“低碳”也是一门好生意。在国家2030年碳达峰行动方案的指导下，未来五年间相关市场需求也将逐渐迎来高峰。
万物云方面提出，要用3年时间成为不动产领域的节能先锋。
穿过风暴 | 你是一船之长，世界没有比这更美妙的景象。
