2025年上半年，尽管面临地缘危机、全球贸易和资本市场动荡等多重压力，中国新兴市场资产仍展现出强劲的韧性，货币、股票和债券等资产类别表现均优于全球市场，投资者对市场的风险偏好有所提升。

同期，中国不动产投资市场在政策调控与市场自发调整等因素影响下，不同业态与区域呈现分化走势。

核心城市住宅、商业地产、工业地产、REITs、绿色不动产等细分领域展现出较强发展韧性与投资潜力。与此同时，新兴领域与创新模式正悄然崛起，为行业发展注入新动力。

随着政策持续优化调整，不动产投资市场有望在分化中迎来更多机遇与变革。

修复周期里的不动产运营

观点指数注意到，一季度是房地产行业的关键转折点，样本房企净负债率下降、毛利率回升、ROE跌幅收窄，标志着房企从“债务危机”转向“修复周期”。但毛利率仍未回到2023年水平，且已获利息倍数继续下降，全面修复仍需时间。

同时，头部企业通过高比例债转股、资产置换等创新方案，实现债务规模缩减，但中小房企及地方城投的流动性压力仍未缓解。行业风险出清呈现“强者加速修复、弱者持续出清”的两极分化格局。

商业地产层面，2025年一季度商业地产财务数据印证行业已进入“安全优先”的战略收缩期，短期需关注消费复苏对租金的提振效应，中长期则依赖运营能力升级与资本工具创新，以实现从“资产估值驱动”向“运营价值驱动”的范式转换。

工业地产样本公司在上半年面临较大的下行压力，净负债率突破150%，ROE跌破-10%，毛利率持续下滑。这表明工业地产以高杠杆扩张模式维持的发展面临困境，资产回报率与资金成本倒挂风险加剧。

值得一提的是，在政策、金融、市场需求等多维推动下，住房租赁资产在房地产市场中占据越来越重要的地位。政策支持和市场需求的双重推动下，租赁住房的供应将不断增加，市场规模将持续扩大。长租公寓、保障性租赁住房等将成为租赁市场的重要组成部分。

资管领域中，险资、国企等机构正成为资产交易市场的重要参与者，通过多元化配置与逆周期布局，争夺核心城市的优质资产。

其中，核心城市的优质写字楼资产仍是投资方的焦点。如上海、北京、深圳等核心区域的甲级写字楼仍具备稀缺性与投资价值，凭借稳定的租金收益和抗周期能力，吸引了险资、外资机构、地方国企等积极布局。

举例来说，2025年第一季度中邮保险作为领投机构，联合中东主权投资机构等以超百亿元收购博华广场60层办公塔楼及商业裙楼。

住房租赁资产交易同样热度高涨。政策支持与市场需求双重驱动下，长租公寓、保障性租赁住房等成为投资热土。如近期凯德投资在中国设立其首支在岸母基金，即凯德投资人民币母基金，总股本承诺额为50亿元（9.21亿新元）。

资金将通过系列子基金，重点投向中国一线及强二线城市具备稳定现金流和长期增值潜力的优质资产，住房租赁及服务公寓被明确列为核心投资标的之一。

资本重构发展逻辑

与此同时，中国公募REITs市场在政策支持、资产扩容、投资者结构优化等多重因素推动下，已进入快速发展阶段。数据显示，截至2025年6月27日，中国公募REITs市值已突破2000亿元，项目数量达68个。

公募REITs市场在规模扩张的同时，底层资产更趋多元化，从最初的产业园区、交通、港口等基础设施，逐步扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等多个领域，丰富度明显提升。同时新资产类型项目如数据中心等受到市场高度认可，认购倍数普遍较高，市场对多元化资产配置较为积极。

从投资者回报来看，我国公募REITs的分红金额在2021年至2024年间逐年增长。2021年度至2024年度，全部公募REITs年度累计分红合计分别为7亿元、18.46亿元、66.14亿元和83.87亿元。

与此同时，扩募机制作为公募REITs的重要创新，6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的保租房REITs项目，同时也是市场上第五单成功扩募的公募REITs产品，标志着公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局进一步形成，REITs常态化发行加速向前迈进。

随着市场机制的不断完善，中国公募REITs市场有望在首发与扩募的双重驱动下，实现更高质量、更可持续的发展。

持有型不动产ABS作为公募REITs的补充，具备审批周期短、资金用途灵活等优势，为企业和投资者开辟新的价值空间。

据观点指数不完全统计，截至2025年6月，已发行8单，共计136.03亿元，底层资产涵盖住房租赁、商业物业、数据中心等，投资者结构以券商和保险资管为主。

显然，在"存量运营"与"资本重构"的双重驱动下，中国不动产投资市场也不乏积极的变化和创新探索，为行业的未来发展带来了新的思考和方向。

在不动产投资市场变革与发展的关键节点，政策工具与结构性调整是核心驱动力，同时资本定价体系与运营能力深度绑定，形成政策引导、市场响应与资本运作的良性互动。

8月12-15日，观点机构将在海南举办2025博鳌房地产论坛系列活动，期间，面向不动产投资领域，将以"重塑的机会"为主题，汇聚投行、险资、REITs管理人、跨境投资机构等高端资源，聚焦不动产资本生态，围绕大宗交易、耐心资本、REITs生态、互联互通等热点话题展开深入交流，以探讨行业发展的新思路、新路径。

值得注意的是，观点指数研究院将在博鳌房地产论坛系列活动现场发布《观点指数 ·2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中对资本金融、不动产投资等进行深度解读，探讨市场发展走势，为行业发展提供决策参考。

此外，观点指数研究院从多个维度出发，构建出客观、全面的 “影响力指数系列” 研究成果，并在博鳌风尚盛典上为过去一年在全产业链中极具影响力的企业、项目及人物进行授牌。

其中资本金融相关的研究成果包括：“2025年度影响力国资投资机构”、“2025年度影响力不动产基金品牌”、“2025年度影响力产权类基础设施REITs”；

不动产投资相关的研究成果包括：“2025年度影响力办公空间运营服务企业”、“2025年度影响力领航商办典范”；

住房租赁相关的研究成果包括：“2025年度影响力住房租赁运营服务企业”；

以及全产业链更多研究成果。

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