观点网 6月30日，金地集团召开了2024年度股东周年大会。

出席本次股东会的管理层有集团董事长徐家俊、总裁兼财务负责人李荣辉、高级副总裁郝一斌、高级副总裁王南、董事会秘书胡学文、助理总裁兼财务总监曾爱辉等人。

徐家俊指出，在过去的三四十年，中国房地产市场总体上的态势是供不应求的，只在某些年份处于供过于求的状态，这种时候市场就会作出相应的调整。只是，这次调整的周期和时间较长，到目前为止已经有4年多的时间。

他还指出，相对于过去18万亿的高峰时刻，目前房地产市场需求出现了非常大的变化和调整。在行业发展的过程中，所有的企业都要根据市场的变化、国家政策的变化及时做出改变。

“作为一名在房地产行业从业二十多年的人，我觉得还是要有信心。行业内的个别企业或许会消亡，但是这个行业不会消亡。

针对当前公司的经营应对，徐家俊表示，保障财务安全仍是公司经营的首要任务。公司将持续聚焦主业，坚持轻重并举的发展策略，在风险可控的前提下，合理把握投资节奏，力求实现公司稳健运营与长期价值积累。

偿债与融资

在2024年，金地集团积极推进公开债偿付工作，全年偿付共约200亿元的到期债务，保持了资本市场零违约记录。

徐家俊指出，金地在过去几年能够相对平稳地度过行业调整周期，在资本市场上保持零违约，一方面得益于行业下行期国家出台政策的支持；另一方面也要感谢众多金融机构给予的融资上的支持。

“在各方的大力支持下，公司在银行端的负债规模保持稳定，这是我们能够度过行业下行周期的非常重要的因素。”

金地集团助理总裁曾爱辉介绍，金地集团过去采取的是总对总的融资模式，过去两年逐步向项目制融资转变，这需要一定的过渡时间。在转变的过程中，公司也积极尝试做了一些经营性物业贷款。

其实，早在2022年10月，金地方面就曾表示，未来可能会以旗下400多亿的经营性资产申请银行贷款。

2024年1月，国家出台新规明确表示，经营性物业贷款可以用于偿还房企的公开市场债券。当年3月，金地集团通过北京金地中心项目，向交通银行申请了40亿元的经营性物业抵押贷款融资。

曾爱辉透露：“公司累计获得近200亿（经营性物业贷），对我们公开市场债务的偿还、债务结构的优化等，发挥了比较大的作用。”

数据显示，截止2024年底，金地集团有息负债规模约为735亿元。其中，银行借款占比为96.3%，公开市场融资占比为3.7%，约为27亿元。与此同时，集团资产负债率为64.8%，剔除预收款项后的资产负债率为59.7%，净负债率为49.1%，债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度降低了31个BP。

在今年2月份以及4月份分别兑付了两笔公开债后，金地集团目前剩余的公开市场债务规模约为5.6亿元，将分别于明年4月、10月到期。

“公开市场债务偿付的风险基本已经度过。”曾爱辉进一步指出，金地集团在银行融资方面相对稳定，整体规模也保持在一个比较合理的水平。

针对未来公开市场融资，徐家俊表示：“我们始终保持密切关注，并根据公司实际情况积极研判、适时推进相关融资操作。若能抓住合适的融资窗口，将有助于公司进一步聚焦主业、加快项目周转、探索新的发展模式，为公司下一阶段的稳健增长提供有力支撑。”

恢复投资

为解决过去两年债务集中到期的问题，金地集团承受了较大的现金流压力。这种压力对公司销售、投资也都带来了一定的影响。

“在降负债的过程中，公司融资现金流有较大规模的流出，首当其冲地影响到了投资现金流。”

自2023年下半年开始，金地集团逐渐迎来偿债高峰期，公司因此进入了长达一年半的拿地“空窗期”。

截至2024年底，金地总土地储备约2916万平方米，权益土地储备约1245万平方米。作为对比，2023年底金地总土地储备约4100万平方米，权益土地储备约1800万平方米。对比发现，过去一年间金地消化了将近三分之一的权益土储弹药。

在销售方面，随着产能的逐步下降，过去两年金地的销售也不可避免出现了下滑的情况。过去两年金地全年的销售额分别为1535.5亿元、685.1亿元。

进入2025年，金地集团1-5月累计实现签约面积99.2万平方米，累计实现签约金额140.5亿元。基于目前金地的土储和产能情况，公司要在今年实现销售回到正常轨道，仍然面临着巨大的挑战。

金地集团高级副总裁王南指出，公司销售规模的下降，一方面是受到市场大环境影响，整个行业规模在下降；另一方面则是因为公司投资减少，新增货源也因此减少，产能逐渐降低，导致销售规模萎缩。

不过，目前金地已经恢复投资动作。

1月21日，金地集团以1.86亿元竞得杭州临平区老城地块，规划建筑面积1.63万平方米，权益比例40%；2月20日，金地又联合国贸地产、星狮地产，以8.15亿元竞得上海松江区松江新城地块，规划面积3.11万平方米，权益比例9%。

金地集团高级副总裁郝一斌指出，随着公司基本度过偿债高峰期，公司也开始尝试性地恢复投资动作。“今年我们会积极地去寻求机会，当然首先要保证现金流的安全和稳定，整个行业的调整周期还没有结束。”

郝一斌还表示，公司目前并没有设置明确的投资目标，而是要根据市场动向来决定投资节奏。如果市场逐步企稳，有比较稳定的预期，公司也会增加投入。

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