观点指数 在6月3日观点指数研究院发布的《经营活动承压 | 2025年5月商办与办公空间发展报告》中，观点指数认为，在当前写字楼市场中，供需失衡的状况依旧显著，“以价换量”不可避免地成为众多写字楼企业维系运营的主要策略。

据国家统计局披露的数据，2025年1-4月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为1108亿元和839亿元，分别同比下滑16.7%和12.3%。

同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为483万平方米和471万平方米，分别同比下滑30.6%和9.5%。

从数据来看，全国办公楼投资规模同比降幅进一步扩大，开发商对写字楼市场的长期收益预期悲观，主动缩减拿地与建设投入。办公楼销售额同步预冷，企业扩租、购楼意愿持续受到抑制。

与此同时，办公楼新开工及竣工面积同比继续下跌，预示未来3年写字楼新增供应或将进一步减少，供需失衡矛盾有望随存量去化逐步缓解，但短期难以扭转供过于求的局面。

写字楼市场仍面临投资收缩、需求疲软、库存高企等困境，短期复苏需依赖宏观经济回暖与企业信心修复，长期则需通过产业升级、资产优化与模式创新等重构市场平衡。

数据来源：全国房价行情网、全球经济数据，观点指数整理

在当前写字楼市场中，供需失衡的状况依旧显著，“以价换量”不可避免地成为众多写字楼企业维系运营的主要策略。

据企业披露的2025年一季度业绩报告显示，包括陆家嘴集团、招商局商业房托、中国国贸、凯德投资等旗下写字楼项目的租金单价延续下行趋势，以维持项目经营稳定。

具体来看，凯德投资披露，2025年第一季度其在华办公楼延续负租金调整率。同期，招商局商业房托旗下多项目租金承压明显，如数码大厦、科技大厦二期以及招商局航华科贸中心项目的办公租金均出现同比下滑。

同时，2025年第一季度，陆家嘴集团上海甲级写字楼办公租金同比及环比微跌至7.68元/平方米/天。

当前，办公楼租赁市场需求端持续疲软，受企业扩张意愿减弱、远程办公普及等因素影响，租户对写字楼的议价能力增强，业主方被迫通过降价维持出租率，市场呈现买方为主导的格局。

不过，以价换量策略对办公楼经营活动的支撑作用有限，市场供需失衡问题尚未得到根本改善。基于降本增效的需求，企业对办公空间的选择更为谨慎，除价格外，对写字楼的区位、配套设施、智能化水平等综合品质要求更高。在此背景下，写字楼项目出租率并没有实现大幅提升，重点城市写字楼空置率仍处于高位。

数据来源：企业业绩公告，观点指数整理

聚焦写字楼出租率层面，今年第一季度，多个写字楼企业/项目出租率同比及环比均出现不同程度的下滑。

同比表现上，超75%的样本企业/项目出租率出现同比下滑，其中新时代广场和招商局航华科贸中心降幅显著，出租率分别同比减少21个百分点和18.5个百分点，主要受到租户退租及新增供应挤压影响。

环比表现上，超半数项目的出租率环比变动在2个百分点以内，项目经营趋于平稳。不过，招商局航华科贸中心环比骤减23.9个百分点，主要是期内一个大面积租户的租约到期所致。同期该项目月租金环比下跌14.1%至224.7元/平方米，主因是到期租户原租金高于市场均价，续租时价格回归理性水平。

同时受该项目出租率下滑影响，招商局商业房托旗下写字楼物业组合整体出租率减少7.6个百分点至82.2%。

同期，太古汇办公楼以及颐堤港一座出租率环比回升1个百分点，反映核心商圈经过租金调整与客户结构优化后，经营活动趋稳。

整体来看，2025年第一季度写字楼项目出租率呈现核心趋稳，外围波动的分化格局，市场仍处于调整期，核心商圈借助租金调整与客户结构优化，阶段性地稳住了出租率。

与此同时，随着新质生产力相关产业加速落地，2025年下半年科技类写字楼出租率有望逐步企稳，而传统商务写字楼仍需依赖政策红利与模式创新来穿越周期。

聚焦办公需求端，据世邦魏理仕数据披露，2025年一季度全国十大城市办公楼净吸纳量同比增长34%，其中一线城市贡献80%的需求，甲级办公楼净吸纳量同比增长58%。

本季度科技互联网行业新租交易面积达30万平方米，创12个季度新高，其中新设立交易占比近40%，中小初创企业为增量主力。同时，医疗、教育、文娱子行业新租面积及占比创历史新高。在政策的支持下，消费复苏带动相关办公需求的增长。

短期内，写字楼市场仍处于“以价换量”的调整阶段，但核心商圈通过租金适配与产业升级展现韧性，新质生产力相关办公需求有望成为破局的关键。未来，政策支持、资产升级与新兴产业导入将是穿越周期的核心抓手。

另外，据陆家嘴办公官微披露，截止4月30日，陆家嘴科学之门西塔综合体的首发甲级办公项目上海科技投资大厦出租率已经突破75%。

该项目于2024年6月竣工，并于今年1月迎来首个主力租户中科海光正式入驻。包括中科海光，当前上海科技投资大厦已签约的客户涉及高科技、医药、消费、金融、专业服务等行业。

据了解，整个科学之门项目开发体量为155万平方米，其中西区全部由陆家嘴集团操盘开发，预计在2025年全部竣工交付，整体业态包括三栋甲级办公楼（上海科技投资大厦、上海科技创新大厦以及320米高的科学之门西塔）、国际高端酒店、商业及长租公寓，其中科学之门西塔已完成了首批租户入驻。

本文节选自《经营活动承压 | 2025年5月商办与办公空间发展报告》
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