观点网 博时蛇口产园REIT出租率下滑趋势较为明显。
1月21日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金发布2024年第4季度报告：期内，实现收入5274.61万元，净利润1697.69万元，经营活动产生的现金流量净额为3426.43万元。本期现金流分派率为1.50%，年化现金流分派率为4.94%。
值得注意的是，基金基础设施项目可出租面积为20.47万平方米，平均实际出租面积为18.76万平方米，平均出租率92%，与2023年4季度高达95%的出租率形成对比。
仅从收入与利润数据来看，博时蛇口产园REIT运营压力犹在。期内收入5274.61万元，净利润1697.69万元，对比2023年同期5600.81万元及2090.65万元的数据均有下降，经营活动产生的现金流量净额也从8812.99万元降至3426.43万元。
不过，在基金收益分配方面，博时蛇口产园REIT本期可供分配金额为4305.98万元，本年累计可供分配金额为1.42亿元，实际分配金额为3680.72万元，本年累计实际分配金额为1.46亿元。这一数据高于2021年、2022年及2023年。
在基金投入运营的基础设施项目中，万海大厦于2014年7月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年9月29日；万融大厦于2014年1月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年7月16日；光明加速器二期项目自2012年12月起陆续竣工并开始运营。每一宗项目的运营时间都超过10年的情况下，寻找新增竞争性便成为项目的主要运营方向之一。
据了解，于报告期内，万融大厦、万海大厦项目周边新增创享大厦项目，于2024年7月入市，可出租面积约3.8万平方米，平均租金单价约为118元/平方米（毛坯），目前出租率约为75%左右。
观点新媒体了解到，创享大厦为毛坯交付，定位倾向于租赁1500平方米以上的大客户，出租率较高、剩余可租赁面积较少。目前对于博时蛇口产园REIT的万融大厦、万海大厦的影响较小，而光明加速器二期项目周边暂时还没有新增竞争性项目。
即便如此，在面对约20.4万平方米的基础设施项目可出租面积时，项目季度平均实际出租面积仅18.76万平方米，平均出租率92%，低于2023年。另截至季度末，项目总体期末时点出租面积18.63万平方米，还较上季度末下降1个百分点，同样与2023年出租率下降情况相似，分拆项目来看，万融大厦季度内的平均出租率出租率最低，仅90%，万海大厦的平均出租率则达到93%，同比增1.35个百分点。
这样看来，万海大厦、光明加速器二期项目、万融大厦三者投资性房地产净值应会产生差异，截至2024年12月31日，上述三宗项目分别达到13.7亿元、11.21亿元、9.49亿元，与项目个体平均出租率变化相当。
不过，在营收与出租率波动之外，博时蛇口产园REIT作为首批公募REITs，上市时间已满三年，这意味着其迎来了一波原始权益人解禁潮。2024年6月，博时基金披露公告，博时蛇口产园REIT的战略配售投资者基金份额即将解除限售。
公告指出，博时蛇口产园REIT的1.08亿限售股份解除限售生效日为2024年6月21日，账户持有人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，此次解除限售后，可流通份额的比例将从67.27%提升至74.87%，可流通份额合计为10.64亿份。
后于12月，博时蛇口产园REIT又发布《关于博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金份额解除限售的公告》，公告称，本次本次解除限售的账户为"博时资本－招商银行－博时资本REITs1号集合资产管理计划"，解除份额1042.26万份。
针对博时蛇口产园REIT解除限售，博时基金曾公开表示，公募REITs二级市场价格可能会经历一段调整期，但后续发展态势仍以基础设施资产的运营情况为基础，长期的二级市场价格仍将表现为向产品内在价值回归。
内在价值同样关联至出租率，在博时蛇口产园REIT披露的解禁公告中，提及截至2024年、11月30日时点出租率进一步下降，整体平均出租率和各入池资产项目的出租率皆为91%。
由此而言，除去第四季度出租率下滑之外，博时蛇口产园REIT连续三个季度内的出租率以及平均出租率呈现持续下降的趋势，下降幅度约合1%。具体来看，前三季度光明加速器出租率影响影响项目的整体出租率，2024年二季度末时点出租率下降至91%，只有三季度末微升至92%，首发资产万海大厦与于2024年11月末的时点出租率也仅有91%。
据博时蛇口产园REIT在四季度公告中认为，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目整体运营情况基本稳定，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。但其也进一步预计，2025年度光明加速器二期项目周边将会出现新入市项目。这意味着项目底层资产的区域租赁市场竞争可能进一步加剧，未来或许会影响基础设施项目的经营。
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