观点指数(GDIRI) 12月23日，华夏基金华润有巢REIT扩募申请获上交所反馈。

据商业客了解，华夏基金华润有巢REIT于2024年11月4日向中国证监会及上海证券交易所提交了变更注册及扩募份额上市的相关申请文件。该申请于11月11日获上交所受理。

上交所出具的反馈意见中，主要反馈问题包括项目基本情况、出租率、租金单价、资本性支出以及现金流预测及压力测试五大层面的内容。其他反馈问题包括关于新购入基础设施项目要求、项目合规性、运营管理费用、基金治理以及收益分配方面的内容。

早前华夏北京保障房REIT递交的扩募申请已于11月12日收到上交所的反馈意见文件。对比来看，关于基础设施项目的合规性、运营管理的效率、费用设置的合理性、项目的估值以及风险分析等，是交易所问询的重点内容。

上交所对两支保租房REITs新购入的基础设施项目均提出了严格的合规性和可持续性要求。

租金单价和出租率

华夏基金华润有巢REIT处于反馈意见中，上交所更加关注新购入基础设施项目的经营状况、市场竞争分析、资本性支出、出租率与租金单价的合理性等方面。

以出租率为例，上交所要求补充6月至回复日最近一个月末的每个月出租率情况，以及项目租赁住房部分出租率取值高于周边同类项目的原因。

据招募说明书披露，本次华夏基金华润有巢REIT拟扩募的资产有巢马桥项目于2022年8月开始运营，期间因公共卫生事件被政府征用，并于2023年3月正式开业。

项目租赁住房部分总建筑面积为79445.31平方米，住房总数为1600套，对应房间总数为2483间，其中8间自用，实际可出租房间数为2475间。

截至2024年6月30日，有巢马桥项目已出租房量2381间，按照已出租房间数/可出租房间数计，期末时点租赁住房部分出租率为96.2%。其中，个人租户租赁房间数为1950间，占已出租房间数的81.9%，企业租户租赁房间数为431间，占已出租房间数的18.1%。

配套商业可出租面积为1291.86平方米，已出租面积为1145.54平方米，配套商业部分出租率为88.67%。

同时，招募说明书中披露，预测期2024年至2025年，拟新购入项目租赁住房部分出租率按照93.7%测算，2026年至2033年出租率按照94.7%测算。

有巢马桥项目周边区域的市场化保障性租赁住房开业满一年的项目出租率基本保持在85%以上。

不同房型的出租率存在差异，反馈意见中同样关注到了租期、平均租赁价格等项目经营信息。

来源：基金招募说明书

租金单价方面，截至6月30日，有巢马桥项目评估采用的市场租金单价为2298元/间/月，交易所要求评估租金单价设定的合理性，以及租金增长率的取值设定是否持续符合相关政策。

租金增长率上，据招募说明书披露，2024年有巢马桥项目租赁住房部分租金不增长，2025年至2033年每年增长率设定为2%，预测期后至收益期届满的长期增长率为2.25%。

项目所在区域为闵行区马桥镇，周边办公设施以产业园区为主，租房需求较为稳定，这为项目租金的增长提供了保障。

据了解，2022年，上海市租房市场房租价格同比微涨1%，项目所属马桥板块于2024年6月的各户型平均租金较2024年1月上升1.35%，其中一居平均租金单价上涨3.04%。

依据上海市相关政策要求，面向社会供应的保障性租赁住房，租金年度调增幅应不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅。

另外，有巢马桥项目开业前期为了实现快速去化，会给予租户一定的租金优惠。随着项目出租率稳步提升，预计优惠活动将进一步减少，综合项目其他考虑，预计租金或有进一步上涨的空间。

同时，反馈意见中关于基本信息部分内容中提及，管理人需补充披露租金备案价格相比当时市场价格的折价情况、平均签约租金相比市场价格的折价情况。

商业客从招募说明书中获知，有巢马桥项目于2022年6月取得保障性租赁住房项目认定书，并于2023年2月完成租金备案。

项目定价时点为2022年8月，于定价时点，租赁住房部分的平均租金价格为99.9元/平方米/月（建筑面积），按照相应的建筑面积和对应房间数折算为3196.4元/间/月。

截至2024年6月30日，有巢马桥项目月租赁住房租金收入（含增值税）合计约为

555.20万元，项目租赁住房平均签约租金为2331.81元/间/月。根据申报材料，截至6月30日，基础设施项目评估采用的市场租金单价为2298元/间/月。

依据招募说明书披露，于2023年3月正式开业后，在项目运营爬坡阶段，部分租户享受租金价格折扣。截至2024年6月30日，仍享受末月免租的出租房屋占已出租房屋的比例不足3%，房型主要集中在一室户型。在本次评估假设中，该房型所在楼宇的租金给予一定比例的折扣。

资本性支出上，有巢马桥项目尚未产生资本性支出，后续预测期内资本性支出按每年含税运营收入的4.6%计算。

另外，有巢住房租赁（深圳）有限公司将继续担任该基金已持有及本次拟购入项目的运营管理机构。2024年1-6月，有巢深圳半年度收入合计1.66亿元，其中包括租赁住房经营收入1.3亿元，其他收入3628.76万元。

据招募说明书中披露，截至2024年6月末，有巢公寓已入驻全国15个城市，在营项目42个，储备项目20个，管理规模5.6万间。

租赁住房REITs加速推进

截至目前，住房租赁行业已上市公募REITs产品包括华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT以及招商基金蛇口租赁住房REIT，共计6单。

投资的项目主要布局于北京、上海、深圳及厦门的一线及二线城市。

其中华夏北京保障房REIT和华夏基金华润有巢REIT的扩募申请已于近期先后收到交易所的反馈意见，同时中金厦门安居REIT及红土深圳安居REIT均已提出扩募计划。

除了扩募端外，住房租赁公募REITs的申报发行节奏也正在加快。

11月26日，华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金和汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，先后申报至上交所，并于11月29日获受理。

这两单基金原始权益人分别为苏州工业园区公租房管理有限公司和上海地产房屋租赁有限公司。

前者为苏州恒泰控股集团有限公司的一级全资子公司，实际控制人为苏州工业园区管理委员会。后者是上海地产（集团）有限公司的二级全资子公司，实际控制人为上海市国资委。

12月24日，汇添富上海地产租赁住房REIT已获上交所反馈意见。主要反馈问题包括：基础设施项目运营、估值与现金流、运营管理、合规性以及基础设施项目选取相关的内容。

同时，杭州城投官微披露，杭州市首单保障性租赁住房基础设施REITs项目正在积极申报中。

目前，企业正在积极推进公募REITs的申报工作，如上海临港、新黄浦、万科、雄安集团等，已先后宣布了保租房REITs的申报计划，部分项目已取得实质性进展。

住房租赁行业的公募REITs首发和扩募端正稳步推进，进一步提升市场的活跃度和稳定性。

同时，随着行业公募REITs的加速发展，未来将有更多优质的底层资产项目有机会通过首发或扩募机制实现资本化退出，为企业和住房租赁行业带来更多的资金支持和发展机遇。